주택임대차보호법 대항력

전세 계약에서 제일 중요한 게 뭔지 아시나요? 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 첫걸음, '대항력 갖추기' 대항력 갖추기 위한 요건과 함께 '주택임대차보호법'이 뭔지 살펴볼게요.

 

주택임대차보호법 : 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 함.

적용범위 ( 당사자)

1) 원칙 - 임차인

2) 내국인은 물론이고 외국인도 적용

3) 한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사도 법인인 임차인으로 적용

4) 중소기업에 해당하는 법인이 그 소속 직원의 주서용 주택을 임차하면, 직원이 해당 주택에 등록을 마쳤을 때 적용

적용범위 (목적물)

1) 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차

2) 미등기·무허가 건축물에도 적용

3) 미등기 주택의 전세에도 적용 / 전세금은 보증금으로 다뤄짐

4) 적용되는 건축물의 대지에도 적용

 

 

임차권의 대항력 : 임대차의 목적물이 매매 또는 경매된 경우, 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘

 

대항요건

1) 전입신고 

 : 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때를 전입신고로 확인함. 대항력은 전입신고 다음 날부터 제3자에 효력이 생김, 임차인 가족 중 1인의 주민등록도 가능/ 전입신고 시 다가구주택은 지번만 기재, 다세대주택은 지번과 호수까지 기재,  * 동, 호수는 매우 중요! 실제 주택 호, 수로 실수 없이 등록해야 해요.

 

2) 실거주 : 주택의 인도 여부를 실거주 여부로 확인함,

 

저희 부부는 의심과 경계심이 많은 성격이라 저 '다음 날'부터라는 문구 때문에 집 계약할 때 집주인에 양해를 구하고

전입신고를 이사 하루 전날에 했답니다. 이사하는 날부터 바로 효력이 생겼으면 해서요. 전세 계약 시 집주인이 양해해준다면 이사 하루 전날에 전입신고하시는 것도 추천해요~!

+ 우선 변제 요건 

3) 확정일자

임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에서 임차 주택의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생김

 

대항력이 생기는 요건은 두 가지 + 우선변제권 요건 한 가지

1) 전입신고 (다음날 효력 발생) 

2) 실거주 

3) 확정일자 (계약서에 받음)

 

확정일자는 집 계약서를 작성했으면 바로 받을 수 있어요. 요새는 인터넷으로도 가능하답니다. 계약서가 있다면 무조건 먼저 확정일자를 받으시는 것을 추천해요.

출처_인터넷 등기소

인터넷 등기소 사이트 > 확정일자 > 신청하기 > 신청서 작성 > 수수료 결제

 

저도 임신기간이고 신랑도 바빠서 아주 편하게 확정일자를 받은 방법이에요. 계약서 스캔 사진을 준비하시면 순서대로 계약사항을 입력 후, 스캔본을 첨부하면 확정일자가 찍혀 발급된답니다.

 

 

 

다음은 알아두면 좋을 임차인의 권리 중 하나인 등기 명령 신청권이에요. 전세 계약 만료 후, 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 새로 거주지는 옮겨야 해서 막막한 경우 해야 할 일이에요. 법원에 임차권 등기 명령 신청을 하면 이사를 하더라도 대항력을 유지할 수 있답니다. 

임차권의 등기 명령

: 임대차 계약 기간의 종료 후, 보증금이 반환되지 아니한 경우, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 가압류 절차에 의하여 임차권 등기명령을 신청할 수 있음.

 

-임차인은 임대인에게 임차권 등기 명령 신청에 따른 비용을 청구할 수 있어요.

 

※ 임차권 등기 명령 신청에 필요한 서류

1. 건물에 대한 등기부등본

2. 임대차계약서 ( 확정일자가 보이도록 복사하기 )

3. 주민등록등본

4. 임차권등기명령신청서 (아래 1)~5)를 포함해야 함)

   1) 사건의 표시

   2) 임차인의 이름, 주소, 주민등록번호, 연락처

   3) 임대인의 이름, 주소

   4) 신청 취지와 신청 이유 

      신청 이유에는 임대차 계약일자, 임대차 기간과 보증금액 등 계약의 내용, 주민등록일자, 확정일자,

      계약이 종료한 원인 사실 등에 대한 내용이 들어가야 함.)

   5) 기타 첨부서류의 표시, 연월일, 관할법원의 표시

 

전세 계약시, 대항력을 갖춰야 우리의 소중한 보증금을 지킬 수 있어요. 확정일자도 인터넷으로 가능하니 편하게 확정일자 받으세요. ^-^