부동산 경매와 경매 절차

지난 포스팅에서는 전세 계약에서 중요한 임차인의 대항력 갖추는 방법, 임차권 등기명령신청을 알아봤어요.

이번에는 부동산 경매를 알아볼까해요. 예를 들어, 집주인이 빚을 갚지 않고 있다면 채권자는 돈을 받기 위해 법원에 강제 집행을 신청해요. 그럼 법원은 집주인의 재산인 부동산에 경매를 진행한답니다.

 

※ 부동산 경매: 채권자의 채권 회수를 위하여 채무자의 재산에 대하여 실시하는 강제집행방법 중 하나인 제도.

▷부동산 경매 절차

 

출처_대한민국법원 법원경매정보

1. 경매 신청 및 경매 개시 결정

 

1) 채권자의 경매 신청: 채무명의(집행권원)를 가지고 있는 채권자 또는 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 채권자는   해당 부동산 소재지 지방법원 또는 지원에 경매를 신청.

2) 법원의 경매 개시 결정 : 채권자가 경매 신청서를 법원에 제출하면 집행 법원에서는 서류를 형식적으로 심사하여 적법하다고 인정되면 경매개시 결정을 내리며 경매개시결정을 등기부에 등기한 시점부터 경매개시 결정에 따른 압류 효력이 발생

3) 경매개시 결정의 송달 : 법원은 경매개시결정 등본을 경매신청 채권자, 소유자, 공유자, 채무자 등에게 송달.

 

 

 

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

 

1) 배당요구의 종기 결정

  배당요구의 종기는 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되,

  종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다. 

 cf. 배당요구의 종기란?? 경매절차에서 배당을 요구할 수 있는 마지막 기일

    (이 종기까지 요구해야 배당; 경매로 생긴 돈을 받을 수 있어요.)

 

2) 배당요구의 종기 공고 

   배당요구의 종기가 정하여진 때, 법원은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 경매개시 결정과 종기를 공고

 

3) 채권자의 배당요구

  배당을 요구하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니라면, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 함

 

cf. 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구해야 할 채권자

  주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부 임차인은 

배당요구를 종기까지 해야 해요.

 

 

 

 

3. 매각 준비와 통지 등

 

 

1) 현황조사 

  부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사

2) 부동산의 평가 및 최저 매각 가격의 결정

3) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고

4) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고

5) 매각물건 명세서의 작성과 비치

   법원에서 등기사항증명서, 현황조사보고서, 감정 평가서 등을 참조하여 매각물건 명세서를 작성

6) 잉여주의에 따른 경매절차의 취소

   법원은 최저 매각 가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면

    남는 게 없을 경우, 압류채권자에게 통지

7) 매각 기일 및 매각 결정 기일의 지정 공고 통지 

   법원은 매각 입찰 방법을 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지

   매각 방법 

   - 매수 신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰

   - 매수신청인이 지정된 입찰인 간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰

 

4. 매각 실시

 

1) 입찰 개시  : 법원에서 집행관이 진행 

2) 입찰표의 제출 : 경매가 시작되면 법정에서 배부하는 입찰표에 사건번호, 물건번호, 매수 신청인의 성명과 주소, 매수 가격, 보증금을 기재한 후 최저 매각 가격의 10% 상당액의 보증금을 입찰보증금 봉투에 넣어 입찰표와 함께 입찰봉투에 넣고 봉한 후 입찰함에 투입

3) 입찰의 종결 : 매각 시작 후 1시간 

4) 기일 입찰인 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각 장소에서 입찰을 실시하여 고가매수 신고인과

   차순위 매수 신고인을 결정,

   기간입찰인 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여

   최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인을 결정

 

 

 

5. 매각 결정 절차

 

법원은 지정된 매각 결정 기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각 허가 여부를 결정

매각 허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고 가능

 

 

 

 

6. 매각 대금 납부

 

 

매각 허가 결정이 확정되면 법원이 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금 납부를 명.

매수인은 지정된 지급기한 안에 매각대금 납부

매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 않을 경우, 법원은 차순위 매수 신고인이 있으면 그에 매각 허가 여부를 결정, 없으면 재매각 명.

 

 

 

7. 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도 명령

 

 

매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득

매수인은 필요 서류를 제출하면 관할 등기소에 매수인 명의의 소유권 이전등기

매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁

매수인은 대금을 완납한 후에는 부동산의 인도명령 신청

 

 

 

 

8. 배당 절차

 

법원은 매각대금이 완납되면, 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게

그 기일을 통지하여 배당 실시

 

※ 배당순위

1순위 : 집행비용

2순위 : 저당물의 제3취득자가 해당 부동산의 보존 개량을 위하여 쓴 지출비용

3순위 : 소액임차보증금채권 (임대차보호법)

4순위부터는 저당권과 국세에 따라 달라짐.

 

 

경매 물건은 '대한민국 법원 경매 정보' 사이트에서 확인할 수 있으니 참고하세요. ^_^